Steuerblog

Immobilie vermieten: So erzielen Sie Einnahmen und sparen clever Steuern

Wohnraum ist begehrter denn je, und der Kauf einer Immobilie zur Vermietung stellt eine attraktive Möglichkeit dar, um zusätzliches Einkommen zu generieren und gleichzeitig in die eigene Zukunft zu investieren. Als Vermieter genießen Sie viele Vorteile, müssen jedoch auch einige Pflichten erfüllen – insbesondere in Bezug auf Steuern. Doch wo Steuern fällig werden, gibt es auch zahlreiche Möglichkeiten, diese zu reduzieren. Hier erfahren Sie, wie Sie als Vermieter effektiv Steuern sparen können.

Vermietung, Airbnb und Steuerpflichten

Wenn Sie eine Immobilie privat vermieten – sei es langfristig oder nur kurzzeitig über Plattformen wie Airbnb – müssen Sie die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung angeben. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben, in der Sie Ihre Immobilie in der Anlage V eintragen. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie dauerhaft vermieten oder nur zeitweise Zimmer über Airbnb anbieten.

Eine interessante Neuerung ab 2024 betrifft die Steuerfreiheit für kurzzeitige Vermietungen: Mieteinnahmen bis zu 1.000 € pro Jahr bleiben steuerfrei. Diese Grenze wurde von bislang 520 € angehoben, was insbesondere für Gelegenheitsvermieter von Vorteil ist. Achtung: Wer langfristig vermietet, kommt meist schnell über diese Grenze, sodass alle Einnahmen vollständig versteuert werden müssen. Dafür können jedoch zahlreiche Ausgaben als Werbungskosten abgesetzt werden.

Wertvolle Steuertipps für Vermieter

Alle Mieteinnahmen, die über den steuerfreien Betrag hinausgehen, müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Der Schlüssel zur Reduzierung der Steuerlast liegt in den Werbungskosten: Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, können von der Steuer abgesetzt werden. Hierzu zählen unter anderem:

– Laufende Grundstückskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherungen)
– Fahrt- und Reisekosten für die Verwaltung oder Besichtigungen
– Erhaltungskosten, wie Reparaturen oder Renovierungen
– Gebäudeabschreibung für den Wertverlust der Immobilie

Wichtig: Bei umfassenden Renovierungen, die den Wert der Immobilie steigern, gelten diese als Herstellungskosten und müssen über viele Jahre (meist 30 Jahre) abgeschrieben werden. Erhaltungsmaßnahmen, die den Bestand sichern, können hingegen sofort in voller Höhe abgesetzt werden. Renovierungsarbeiten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie, die mehr als 15 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) betragen, gelten automatisch als Herstellungskosten

Verlust durch Vermietung – ein Steuervorteil?

Wenn Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein Verlust aus der Vermietung. Dieser kann genutzt werden, um Ihre Steuerlast zu senken – besonders interessant, wenn Sie ein hohes Einkommen versteuern müssen. Solche Verluste werden vom Finanzamt anerkannt, jedoch nur bei gelegentlichem Auftreten. Wiederholen sich diese Verluste regelmäßig, wird das Finanzamt skeptisch und kann die Anerkennung verweigern.

Sonderabschreibung für klimafreundliche Neubauten

Ein besonderes Highlight für neue Vermieter: Seit 2023 und befristet bis 2026 gibt es eine Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen, die im Rahmen eines klimafreundlichen Neubaus entstehen. So können Sie bis zu 4.000 € pro Quadratmeter der Gebäudekosten als Werbungskosten absetzen. In den ersten vier Jahren lassen sich durch diese Regelung bis zu 32 % der Gebäudekosten abschreiben – eine attraktive Möglichkeit, um hohe Anfangsinvestitionen steuerlich zu entlasten. Voraussetzung dafür ist, dass der Bauantrag innerhalb des genannten Zeitraums gestellt wird.

Fazit: Clever Steuern sparen als Vermieter

Wer eine Immobilie vermietet, muss sich zwar mit einigen steuerlichen Pflichten auseinandersetzen, hat aber auch viele Chancen, Steuern zu sparen. Durch die geschickte Nutzung von Werbungskosten, die Sonderabschreibung bei Neubauten und die Berücksichtigung von Verlusten können Vermieter ihre Steuerlast deutlich senken. Mit dem richtigen Know-how und einer gut vorbereiteten Steuererklärung steht der finanziellen Absicherung durch Vermietung nichts mehr im Wege.